18 мая вступил в силу новый закон о недвижимости, отменяющий "принцип взаимности", а сегодня... продажу недвижимости иностранцам полностью приостановили. Если кто ждал другого от неповоротливой турецкой бюрократической системы, то тот неисправимый оптимист. Теперь в кадастровых управлениях ждут, когда правительство разродится инструкцией со списком стран, гражданам которых будет дозволено покупать турецкую недвижимость. Кому-то еще могут и не дозволить, это уж как большой бабай решит...

А мы, скромные труженики турецкого недвижимого сектора, снова будем курить бамбук и ждать с замиранием сердца. Нам не привыкать. А вместе с нами будут ждать сотни покупателей, чьи сделки "зависли" где-то на полпути. Надеюсь, что в этот раз ждать придется недолго.

На рынке зарубежной (в частности, турецкой) недвижимости сформировался новый тренд: все больше покупателей предпочитают не работать с агентствами, а искать прямой выход на строительную компанию. Причиной этому, на мой взгляд, являются два основных заблуждения, на которых и хотелось бы остановиться подробнее.

Большинство потенциальных покупателей зарубежной недвижимости можно отнести к категории «продвинутых» туристов, для которых не составляет особого труда самостоятельно забронировать билеты на самолет, составить маршрут поездки и арендовать машину. Многие могут объясниться на иностранном языке (в основном, английском). Но достаточно ли этого, чтобы самостоятельно купить недвижимость в чужой стране и справиться с большим количеством послепродажных проблем (правильное оформление документов, общение с представителями власти, обустройство дома, оплата налогов, подключение счетчиков, телефона, интернета и т. д.)? Могу заверить, основываясь на собственном опыте, что в Турции этого явно недостаточно. В самостоятельное плавание можно пускаться только с хорошим знанием турецкого языка и большим количеством свободного времени, поскольку английский при общении с чиновниками совершенно бесполезен (если только вы не покупаете недвижимость на Эгейском побережье), а очереди и бюрократию еще никто не отменял.

Хочется также добавить, что незнание языка и отсутствие времени совершенно не компенсируется наличием «турецких друзей», которые якобы бесплатно могут помочь с оформлением недвижимости. Понятие «дружбы» в русской и турецкой культурах различается очень сильно. Поэтому не путайте туризм с эмиграцией, а турецкую доброжелательность и гостеприимство с безграничным альтруизмом. Применительно к нашей ситуации это означает, что вас могут целыми днями поить чаем (в Турции ко времени традиционно не относятся как к ресурсу), но ни один «друг» никогда не будет тратить дорогущий бензин, чтобы вы посетили 20 мебельных магазинов и выбрали себе обеденный стол. Конечно, если он не обязан чем-то вам лично или не имеет с продажи свой «бакшиш». То же самое можно сказать и практически про любого застройщика. Его работа — строить дома, а не оплачивать ваши счета за интернет и уж тем более не искать арендаторов, если вы вдруг захотите сдавать свою квартиру. Поэтому если вы решаете купить недвижимость у строительной компании, уличного турецкого «эмлакчи» или через своего знакомого, забудьте про хваленый турецкий «оллинклюзив» и готовьтесь дополнительно оплачивать каждый их «чих».

Конечно, это совершенно на значит, что ваш риэлтор срочно и бесплатно поедет к вам в Чамьюву из Анталии, чтобы залатать потекший унитаз (хотя иногда клиенты просят сделать именно это). Но, по крайней мере, к вам вызовут ближайшего сантехника, объяснят ему проблему и договорятся о цене. В первые месяцы в новой стране, когда вы еще не знаете языка, такая поддержка со стороны агентства очень важна.

Многие мои знакомые застройщики смогут справедливо возразить, что они не бросают своих клиентов на произвол судьбы и обеспечивают полный комплекс послепродажного обслуживания. Действительно, некоторые строительные фирмы содержат специальный русскоязычный персонал и даже небольшие агентские департаменты, которые занимаются всей бумажной работой и послепродажным сервисом. Однако в этом случае покупка квартиры у застройщика в реальности ничем не отличается от покупки через риэлторское агентство. Поэтому сэкономить покупателю вряд ли удастся, но об этом мы поговорим чуть ниже.

Хочу также отметить, что все вышесказанное основано исключительно на моей собственной практике. Я с завидной регулярностью получаю звонки от незадачливых покупателей, решивших сэкономить на агентских услугах. В лучшем случае они находятся в полном информационном вакууме относительно последних нововведений в жилищном и иммиграционном законодательстве, а в худшем годами не могут оформить в собственность свою покупку. При этом на мой вопрос, почему же они не обращаются к своим турецким знакомым или застройщику, через которых они купили недвижимость, звонящие обычно отвечают что-то вроде: «Потому что вы больше знаете и говорите по-русски». Кстати, третья сторона в сделке это еще и дополнительная гарантия на случай непредвиденных обстоятельств. Конечно, ни одно агентство никогда не возместит вам из собственных средств стоимость квартиры, если вдруг завтра застройщик обанкротится или не выдаст вам тапу. Но опыт хорошего риэлтора позволит свести эти риски практически к нулю. А если уж случилось худшее, агентство сможет организовать вам всестороннюю юридическую поддержку.

Вторая причина, по которой некоторые покупатели обходят риэлторов стороной, это желание сэкономить. Цель достойная, но, к сожалению, труднодостижимая. В Турции, как и во многих других странах, комиссионное вознаграждение агентству выплачивается застройщиком, а не покупателем (за исключением некоторых областей на Эгейском побережье и Стамбула, где с покупателя берут 3% от сделки). При этом комиссия в размере 6-10% уже включена в стоимость объекта. Были случаи, когда некоторые застройщики предлагали риэлторам 15% комиссии и даже больше, но объясняется такая щедрость исключительно желанием побыстрее продать свои низколиквидные объекты.

Может ли покупатель, самостоятельно обратившись к застройщику, попытаться «выторговать» себе эти 6-10%? Попытаться, конечно, может, но вряд ли у него это получится легко и просто. Во-первых, застройщики — люди далеко не бедные. Если объект качественный и ликвидный, то нет никакого смысла давать вам 10-процентную скидку. Продажа, что называется, «не горит». На ваше место завтра придет другой покупатель и выложит полную сумму. Если застройщик легко соглашается на крупную скидку, это повод задуматься о ликвидности объекта и о том, не слишком ли завышена его начальная стоимость. Во-вторых, как я уже говорил, если застройщик взваливает на себя риэлторскую работу по оформлению документов (уж не говоря о послепродажных услугах), было бы странно ожидать от него готовности делать это бесплатно. А теперь (внимание!) я открою страшную коммерческую тайну: те самые русскоязычные девочки, которые работают у застройщика и будут заниматься вашей сделкой, тоже получат свою долю комиссионного вознаграждения из заплаченных вами денег. Поэтому самостоятельно сторговать вам удастся максимум пару процентов. А вот с помощью риэлтора, возможно, удалось бы получить и более значительную скидку.

Обращаться в риэлторское агентство или нет — личный выбор каждого покупателя. Если вы знаете язык и располагаете свободным временем, займитесь оформлением самостоятельно: процедура покупки в Турции четкая и понятная. Однако если вы намерены поручить эту работу кому-то еще, за нее в любом случае придется заплатить — либо агентству, либо застройщику, либо «турецкому другу». И зачастую самое простое и безопасное решение также может оказаться и самым выгодным.

Небольшой фотоотчет о нашем яхтенном походе по юго-западной Турции. Арендованная нами лодка стояла в мармарисской Нетсель марине. Первое, что бросилось в глаза - большое количество российских флагов на вантах. Русская речь в марине слышна повсюду. Арендаторы, яхтенные инструкторы и их подопечные, а также собственники яхт, живущие на них - в значительной части наши соотечественники.



( Read more... )

Весь фотоальбом можно увидеть у меня в Фейсбуке.

Вернулся из незабываемого яхтенного похода по юго-западной Турции. Стартовали мы из Мармариса, поэтому сегодняшний фотоальбом будет посвящен именно ему. Для начала дорожный пейзаж, снятый где-то в окрестностях Фетхие:



( Read more... )

Прощаюсь с жж на две недели - ухожу под парусом в прекрасной компании вдоль карийского и ликийского побережья. Это мой первый полноценный отпуск с 2006 года. Постараюсь, по мере возможности, выкладывать какие-нибудь красивые фотки в Фейсбуке. А в поход мы отправляемся вот на этой красавице, которая пока ждет нас в мармарисской Нетсель марине (лодки стоят плотно, поэтому снять удалось только с попы кормы):

Кажется, что если там поселиться, на тебя сразу снизойдет буддистское спокойствие, а смысл жизни станет прост и понятен...



( Еще несколько открыточек )

Получил сегодня очередную заявку из серии "вот вам три рубля, наложите всего и побольше":

1. Район: Аланья – Анталья.
2. Не первый этаж.
3. Количество спален: 1-2.
4. Расположение: не на шоссе с оживлённым автомобильным движением.
5. Расстояние до моря: пешая доступность (в пределах 1 километра).
6. Квартира должна быть в идеальном состоянии.
7. Стоимость квартиры: 20-25 тысяч евро.
ЖЕЛАТЕЛЬНО:
1. Окна на восток, юго-восток, юг.
2. Наличие балкона или лоджии.

Я таких "инвесторов" в последнее время сразу посылаю на... "сахибинден" и "Хюрриет эмляк". Если найдет там квартиру своей мечты - отлично, поможем с оформлением (конечно, не за "спасибо"). Но самому копаться в куче интернет-говна в поисках золотых слитков уже нет никакого желания.

Оказывается, по Ларе можно не только бегать трусцой (как турецкие пенсионеры или толстые дядьки вроде меня), но и прыгать. Да еще как!

Решил выложить фототчет о своем последнем посещении анталийского зоопарка. К моему удивлению, многие наши соотечественники, проживающие в Анталии не первый год, о существовании зоопарка даже не подозревают. И хотя по своим размерам до московского он явно не дотягивает, по сравнению с московским у него есть одно неоспоримое преимущество: чтобы посмотреть на животных, здесь не нужно прорываться с боем через толпу маленьких потных школьников и их бабушек. Даже в выходные дни зверей здесь больше, чем людей.



( Продолжение )

Оказывается, некоторые турецкие застройщики обещают оплатить перелет, проживание и чуть ли не сауну с девочками любому своему клиенту. Причем независимо от того, купит он что-нибудь или нет. Я на этом рынке не первый год, поэтому могу заявить со всей ответственностью: либо данные бизнесмены закладывают в свои проекты такую норму прибыли, что могут себе позволить устроить бесплатный отпуск любому желающему, либо что-то здесь не совсем чисто (ибо "без обязательств" бывает только секс, да и то, как правило, таковым его считает только один из участников процесса).

Один наш клиент добровольно согласился испробовать на себе этот аттракцион невиданной щедрости. Название застройщика известно. Известно и то, что совершать сделку (по крайней мере, в этот приезд) клиент не планирует. Поэтому до конца этой недели еще один застройщик должен превратиться либо в богатенького Буратино, либо в бессовестного кота Базилио.

В первом случае я буду рекомендовать его всем своим френдам (конечно, приватно) как прекрасный вариант для халявного отдыха в Турции. А во втором напишу его название большими красными буквами у себя в жж и в Фейсбуке. Я, конечно, далеко не "тысячнег", но некоторые потенциальные покупатели турецкой недвижимости иногда заходят ко мне на огонек.

UPD. Застройщик действительно выполнил свое обещание, полностью оплатив клиенту размещение и авиаперелет. В принципе, имея с каждой виллы от 50 000 до 200 000 евро чистой прибыли (по моим оценкам), можно себе позволить такую щедрость.